Mál nr. 71/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 5. febrúar 2024
í máli nr. 71/2023
A ehf.
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sjálfsábyrgð að fjárhæð 615.427 kr. úr fasteignatryggingu sóknaraðila, sem sótt hafi verið í vegna tjóns sem varð á hinu leigða.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða honum málskostnað.
Með kæru, dags. 27. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. júlí 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 11. júlí 2023, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 12. júlí 2023. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2003 til 1. ágúst 2013 um leigu varnaraðila á atvinnuhúsnæði sóknaraðila að C í D. Samningurinn var framlengdur í þrígang með viðaukum, dags. 11. maí 2009, 20. desember 2012 og 22. mars 2022. Með síðastnefnda viðaukanum var samningurinn framlengdur frá 1. maí 2022 til 30. apríl 2027. Ágreiningur er um hvorum aðila beri að greiða sjálfsábyrgð vátryggingartaka vegna vatnstjóns sem varð í hinu leigða vegna bilunar í innbyggðum blöndunartækjum. Trygging sóknaraðila bætti tjónið og nemur sjálfsábyrgðin 615.427 kr.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður vatnstjón hafa orðið inn af snyrtingu í hinu leigða í apríl 2022. Upptök tjónsins hafi mátt rekja til bilunar í innbyggðum blöndunartækjum sem þar sé að finna. Varnaraðili hafi engar tryggingar haft í gildi sem hafi tekið til tjónsins. Sóknaraðili hafi samþykkt að sækja bætur í sína eigin fasteignatryggingu til þess að fá tjónið bætt. Heildarkostnaður tjónsins hafi numið 4.047.570 kr., sem tryggingarfélag sóknaraðila hafi bætt að frádreginni sjálfsábyrgð. Tryggingarfélagið hafi gefið út reikning á hendur sóknaraðila fyrir sjálfsábyrgðinni, sem hann hafi greitt. Í framhaldi af framangreindu uppgjöri hafi sóknaraðili óskað eftir því við varnaraðila að hann greiddi sjálfsábyrgðina. Varnaraðili hafi aftur á móti alfarið hafnað ábyrgð á greiðsluskyldu og talið tjónið ekki vera á ábyrgð hans heldur sóknaraðila þar sem blöndunartækin séu innbyggð. Sóknaraðili hafi ekki fallist á það og telji tjónið vera á ábyrgð varnaraðila, sbr. skýr ákvæði í leigusamningi aðila þar um. Auk þess hafi varnaraðili notið góðs af því að sóknaraðili hafi haft í gildi tryggingar sem hægt hafi verið að sækja í og þannig minnka umfang kostnaðar við lagfæringar á hinu leigða.
Í leigusamningi aðila segi meðal annars að varnaraðili skuldbindi sig til þess að kaupa og hafa í gildi fullnægjandi tryggingar á tækjum, innréttingum og innbúi vegna eldsvoða, vatnsskaða og öðrum tjónaorsökum svo sem rúðubrotum og svo framvegis, enda eigi varnaraðili engar kröfur á hendur sóknaraðila vegna tjóns sem kunni að verða af slíkum orsökum. Að auki sé vísað til þess í samningi aðila að varnaraðili skuli annast allt viðhald á vatnskrönum. Eigi það við um alla vatnskrana hvort sem þeir séu innbyggðir eða ekki. Allt tjón á húsnæðinu af völdum varnaraðila eða atvinnurekstrar hans skuldbindi hann sig til að bæta að fullu.
Tjónið sé alfarið á ábyrgð varnaraðila og því eigi hann að greiða sjálfsábyrgðina. Hefði varnaraðili haft þær tryggingar sem honum hafi borið samkvæmt leigusamningi hefði tjónið verið bætt úr tryggingum hans, en hann hefði alltaf þurft að bera kostnaðinn af sjálfsábyrgðinni. Ekki sé rétt að varnaraðili komi betur út úr tjóninu, á kostnað sóknaraðila, en hann hefði gert hefði hann staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt leigusamningum.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður að meginregla leiguréttar sé sú að leigusala beri að annast um að leiguandlagið haldist í leiguhæfu ástandi allan leigutímann á enda. Sú regla hafi verið tekin upp í 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og segi þar að leigusali annist viðhald hins leigða að undanskildu minniháttar viðhaldi.
Ekki verði séð að leigusamningur aðila kviki frá þessum meginreglum, þótt um sé að ræða atvinnuhúsnæði, en í 8. gr. leigusamningsins sé kveðið á um að leigusali annist allt venjulegt viðhald en þó með þeirri undantekningu að leigjandi annist viðhald á smálegum hlutum og sér þar í dæmaskyni vísað til læsinga, vatnskrana og raftengla. Sú upptalning sé í samræmi við ákvæði 3. mgr. 19. g. húsaleigulaga áður en henni hafi breytt með lögum nr. 63/2016 og sé sambærilegt ákvæði nú að finna í 19. gr. gr. a, þar sem tiltekið sé að leigjanda sé skylt að annast á sinn kostnað minni háttar viðhald, svo sem skipti á ljósaperum og rafhlöðum í reykskynjurum og hreinsun niðurfalla.
Tjónið hafi orsakast vegna þess að lögn hafi brostið í vegg. Viðhald þeirrar lagnar hafi ekki verið á ábyrgð varnaraðila sem leigjanda samkvæmt 8. gr., og hvorki varnaraðili né annar sem hann beri ábyrgð á hafi valdið því að lögnin hafi tekið að leka. Því sé mótmælt að um sérstakt blöndunartæki hafi verið að ræða, sem honum hafi borið skylda til að annast viðhald á. Hinir smálegu þættir sem honum hafi borið að annast viðhald á, samkvæmt 8. gr. leigusamningsins, séu ekki þættir sem liggi innan veggja fasteignarinnar. Það sé engan veginn hægt að leiða viðhaldsskyldu á vatnskrönum eftir vatnsleiðslum og inn í veggi fasteignar.
Greiðsluskylda verði ekki heldur byggð á ákvæði 10. gr. leigusamningsins sem kveði á um að leigjandi geti ekki sótt bætur til leigusala vegna tjóns á lausafjármunum sínum, sem hann geti tryggt. Hér sé alls ekki um að ræða samningsákvæði sem felli greiðsluskyldu á varnaraðila. Hugmyndum sóknaraðila um að varnaraðili hefði átt að kaupa tryggingu fyrir þeim skaða sem hafi orðið á fasteign sóknaraðila sé vísað á bug og ljóst að leigjendum sé almennt ekki skylt að kaupa venjulega fasteignatryggingu til hagsbóta fyrir húseiganda nema sérstaklega sé um það samið.
Tjón á fasteign sóknaraðila hafi með eðlilegum hætti verið bætt úr fasteignatryggingu hans og eðlilegt hafi verið að sóknaraðili hefði slíka tryggingu. Þeir skilmálar sem álitsbeiðandi og tryggingarfélag hans hafi samið um varðandi sjálfsábyrgð á einstökum tjónum séu varnaraðila alveg óviðkomandi og fráleitt að hann hafi í samningssambandi sínu við sóknaraðila samþykkt að bera kostnað sem af þeim hafi leitt.
Kæra þessi sé bersýnilega tilefnislaus og geri varnaraðili því kröfu til að sóknaraðila verði gert að greiða honum hæfilegan málskostnað vegna ritunar greinargerðar hans í málinu, eftir mati kærunefndar, sbr. 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Bent sé á að sóknaraðili sé dótturfélag E sem sé eitt stærsta leigufélag landsins […]. Samkvæmt heimasíðu félagsins starfi hjá því fjórir lögfræðingar. Gera verði þá kröfu til sóknaraðila að hann skapi ekki viðsemjendum sínum og leigjendum óþarfa kostnað með þarflausum málskotum.
IV. Niðurstaða
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016 kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Aðilar gerðu upphaflega tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2003 til 1. ágúst 2013 sem var síðar framlengdur með þremur viðaukum, dags. 11. maí 2009, 20. desember 2012 og 22. mars 2022. Með síðastnefnda viðaukanum gerðu aðilar tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2022 til 30. apríl 2027. Þannig er um að ræða samning sem var gerður eftir gildistöku breytingarlaganna og kveður nefndin því upp úrskurð í málinu, sbr. ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Tjón varð á hinu leigða á leigutíma sem var að rekja til þess að blöndunartæki lak. Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðili bauðst hann til að fella tjónið undir tryggingar hans þar sem varnaraðili hafði ekki keypt tryggingu sem stæði undir tjóninu. Var tjónið bætt úr húseigendatryggingu sóknaraðila en aðilar deila um hvorum þeirra beri að greiða sjálfsábyrgð sóknaraðila vegna tjónsins.
Í 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kemur fram að leigusali skuli annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, sbr. þó 19. gr. a. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að leigusali skuli annast viðgerðir á gluggum, heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis, meðal annars hreinlætistækjum, vatnskrönum og öðru því er fylgir húsnæðinu, sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Í 19. gr. a. er svo kveðið á um að leigjanda sé skylt að annast á sinn kostnað minni háttar viðhald, svo sem skipti á ljósaperum og rafhlöðum í reykskynjurum og hreinsun niðurfalla. Í 4. mgr. sömu greinar segir að tjón á hinu leigða sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skuli leigusali ætíð bera sé um íbúðarhúsnæði að ræða.
Í 8. gr. í leigusamningi aðila segir að leigusali annist og kosti allt venjulegt viðhald. Leigjandi skuli annast um allt viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu. Allt tjón á húsnæðinu af völdum leigjanda eða atvinnurekstrar hans skuldbindi leigjandi sig til að bæta að fullu. Þá segir í 10. gr. samningsins að leigjandi skuldbindi sig til að kaupa og hafa ávallt í gildi fullnægjandi tryggingar á tækjum, innréttingum og innbúi vegna eldsvoða, vatnsskaða og öðrum tjónaorsökum svo sem rúðubrotum og svo framvegis, enda eigi leigjandi engar kröfur á hendur leigusala vegna tjóns er verða kunni af slíkum orsökum.
Með ákvæði 8. gr. í leigusamningi aðila sömdu aðilar um að varnaraðili tæki yfir skyldu sóknaraðila til að annast viðhald á vatnskrönum og að hann keypti tryggingar vegna tjóns sem kynni að verða á tækjum í hinu leigða, en aðilum var þetta heimilt þar sem lögin eru frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða, sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga. Viðhaldsskylda á þeim blöndunartækjum sem láku hvíldi þannig á varnaraðila sem einnig bar ábyrgð á því að hafa í gildi tryggingar vegna tjóns sem kynni að hljótast af tækjum í hinu leigða. Hann hafði ekki slíka tryggingu þegar tjónið varð en tryggingar sóknaraðila náðu þó yfir tjónið eins og að framan greinir. Þá staðfesta gögn málsins ekki annað en að lekann sé að rekja til blöndunartækjanna, sbr. einkum tölvupóst F frá pípulagningaþjónustu G frá 19. apríl 2022. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila beri að greiða sjálfsábyrgð sóknaraðila. að fjárhæð 615.427 kr. vegna tjónsins.
Í ljósi úrslita málsins verður málskostnaðarkröfu varnaraðila hafnað, sbr. 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 615.427 kr.
Málskostnaðarkröfu varnaraðila er hafnað.
Reykjavík, 5. febrúar 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson